DEMANDE DE SIMULATION - DÉFICIT FONCIER
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INVESTIR EN DÉFICIT FONCIER

  • REVENUS COMPLÉMENTAIRES

  • PATRIMOINE IMMOBILIER

  • PROTECTION FAMILLE

  • CRÉATION CAPITAL

  • COMPLÉMENT RETRAITE

RÉDUISEZ VOS IMPÔTS GRÂCE AU DÉFICIT FONCIER


Le principe consiste à investir dans un (ou des) logement(s) ancien(s) à rénover avec d’importants travaux. Grâce à cet investissement immobilier en déficit foncier, vous allez pouvoir déduire de vos revenus fonciers les travaux réalisés. Vous pouvez imputer jusqu’à 10 700 € par an sur vos revenus globaux et l'excédent peut être reporté sur les 10 prochaines années fiscales.

 

Ce dispositif fiscal est très intéressant pour les personnes qui ont une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) élevée avec des revenus fonciers positifs. En effet, l’économie d’impôts peut aller jusqu’à 62,2% des travaux réalisés. (TMI de 45% et prélèvements sociaux de 17,2%).

 

2018 est l’année du déficit foncier : Avec la mise en place du prélèvement à la source pour 2019, le gouvernement incite les propriétaires à faire des travaux à l’aide d’un bonus de 50% pour le report des déficits fonciers sur les années suivantes.

POUR QUI ?


✔ Vous avez déjà des revenus fonciers.
✔ 
Vous souhaitez développer votre patrimoine et diminuer vos impôts.
✔ Vous avez entre 20 et 60 ans.
✔ 
Vous avez la capacité d’emprunter.

COMMENT ÇA MARCHE ?


L’opération consiste à acheter un bien immobilier dans l’ancien qui doit comporter un montant de travaux assez conséquent pour pouvoir ensuite les imputer sur ses revenus globaux. Vous devrez ensuite le mettre en location non meublée sans interruption pendant une durée de 3 ans.

 

Le calcul est assez simple. Il vous suffit de déduire les travaux et charges imputables à votre logement des revenus locatifs perçus. Tous les travaux de rénovation et d’entretien, les charges de copropriété, les frais de gestion, la taxe foncière, les frais de diagnostics obligatoires, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits.

 

Si le montant total des charges et travaux est supérieur au montant des revenus locatifs perçus, vous avez un déficit foncier que vous pouvez déduire sur vos revenus imposables dans la limite de 10 700 euros. Cependant, les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits que sur les revenus fonciers et non sur les revenus imposables.

LES AVANTAGES ET LES CONDITIONS DE L'INVESTISSEMENT EN DÉFICIT FONCIER 2019

Réduisez vos impôts

Réduisez l'imposition de vos revenus fonciers de manière conséquente grâce au déficit foncier.

Déficit reportable

Le déficit foncier imputable sur vos revenus locatifs est reportable pendant 10 ans et sans limite de montant.

Niches fiscales

Le déficit foncier ne rentre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales (10 000€ par an).

Revenus additionnels

Comme un investissement immobilier traditionnel, vous générez des revenus complémentaires.

Patrimonial

Vous développez rapidement votre patrimoine immobilier tout en réduisant vos impôts fonciers.

Rentabilité

Les investissements en déficit foncier s'avèrent très rentables et bénéficient souvent de plus-values importantes.

Charges déductibles

Vous pouvez déduire la quasi totalité de vos charges lors d'un investissement en déficit foncier.

Bonus fiscal

L'année 2018 est l'année du déficit foncier, vous bénéficiez d'un bonus de 50% avec le prélèvement à la source.

CONDITIONS ET OBLIGATIONS


✔ L'investisseur doit être une personne physique ou morale qui achète un bien immobilier dans l’ancien dans le but de le rénover ;
✔ 
Il doit s'engager à louer non meublé pendant une durée de 3 ans pour un usage d’habitation ;
✔ 
Il doit faire la déclaration de ses revenus locatifs sur le régime dit “réel” pour pouvoir imputer les travaux et les charges ;
✔ 
La  limite de l'abattement sur le revenu global est fixé à 10 700 € par an jusqu’à un report possible cumulable chaque année jusqu’à 10 ans.

LES AVANTAGES DU DÉFICIT FONCIER


✅ Réduire ses impôts jusqu’à 10 700 euros sur le revenu global grâce aux travaux de rénovation ;
✅ 
Reporter sur les années suivantes jusqu’à 10 ans le déficit foncier supérieur à 10 700 euros ;
✅ 
Ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales qui est limité à 10 000 € par an et permet donc à l’investisseur de cumuler et bénéficier des autres avantages fiscaux ;
✅ Possibilité d'i
nvestir sans effort avec un placement SCPI en déficit foncier.

LES PIÈGES À ÉVITER


- L’usage du Déficit Foncier impose de suivre les règles établies dans le cadre fiscal de référence. Les immeubles concernés par cette loi sont destinés uniquement dans le but d’un usage d’habitation et non pour un usage professionnel ou commercial.

- La location du bien doit se faire en non meublé et pendant une durée de 3 ans minimum sans interruption.

- Et enfin, les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement ne doivent pas être pris en compte au risque d’un redressement fiscal.

LES CHARGES ÉLIGIBLES AU DÉFICIT FONCIER


Les charges prises en compte pour le déficit foncier sont :

✔ Les dépenses de réparation et d’entretien ;
✔ 
Les primes d’assurance ;
✔ 
Les charges de copropriété à la charge du propriétaire ;
✔ 
Les intérêts d’emprunt ;
✔ 
Les frais de gérance ou honoraires de gestion ;
✔ 
La taxe foncière ;
✔ 
Les charges diverses ;
✔ 
Les frais de procédure.

 

À noter que le centre des impôts fait la différence entre les charges et les intérêts d’emprunt. Avec pour conséquence que les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits que sur les revenus fonciers et non sur le revenu imposable.

EXEMPLE CONCRET D'INVESTISSEMENT EN DÉFICIT FONCIER


Situation des investisseurs :

Cédric et Émilie J.
Loyers perçus actuels : 15 000 €
Charges déductibles actuelles : 5 000 €
Tranche Marginale d'Imposition : 41 %


Ils décident d'investir dans l'immobilier ancien et d'y réaliser 150 000 € de travaux.

Année N-1


✔ Loyers perçus existants : 10 000 €
✔ Charges déductibles existantes : 4 000 €

 

Bénéfice foncier = 6 000 €

 

Ces 6 000 € sont assujettis à l’impôt sur les revenus fonciers de la manière suivante : TMI (41% dans ce cas là) + 17,2% de prélèvements sociaux.

 

Soit 41% * 6000 = 2460 + 17,2% * 6000 = 1032 €, soit 3492 € d’impôts liés à leurs revenus fonciers.

Année N


✔ Loyers perçus existants : 10 000 €
✔ Charges déductibles existantes : 4 000 €
✔ Charges déductibles liées au nouvel investissement (charges + travaux) : 150 000 €

 

Sur ces 150 000 € il y aura :

 

✅ 6 000 € de charges déductibles des loyers perçus soit une économie d'impôt de 3492 €.

✅ 10 700 € de déficit foncier créé et imputable sur vos autres revenus. L’économie d’impôt sera de 4387 €.

✅ 133 300 € de surplus de déficit imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Année N+1


✔ Loyers existants + Nouveaux loyers perçus liés à votre investissement : 16 000 €
✔ Charges existantes + Nouvelles charges déductibles liées à votre investissement : 6 000 €

 

Bénéfice foncier = 10 000 €

 

133 300 € de charges imputables :

✅ Soit 10 000 € imputables sur les revenus imposables et donc une économie d’impôt de 5 820 €.

✅ 123 300 € à reporter et à imputer des autres revenus imposables sur les 9 années suivantes.


L’année de l’investissement (des travaux), Cédric et Émilie réaliseront une économie d’impôt de 7 879 € d’impôts (3 492 + 4 387) et pourront imputer 133 300 € de charges sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En année N+1 et suivantes, Cédric et Émilie viendront neutraliser la fiscalité sur leurs revenus fonciers et par conséquence une économie d’impôt de 5 820 € par an.

F.A.Q - QUESTIONS FRÉQUENTES - DÉFICIT FONCIER 2019

Afin d'imputer un déficit foncier sur vos revenus, lors de votre déclaration d'impôt il vous suffit d'y joindre : les justificatifs de vos charges, vos factures de travaux, vos tableaux d'amortissement des prêts ainsi que vos relevés de comptes bancaires avec les débits d'intérêts.

Les frais de gestion, de garde et de procédure sont déductibles tout comme les dépenses d’entretien et de réparation.

Vous pouvez également déduire les intérêts d’emprunt, les dépenses d’amélioration, les indemnités d’éviction et les frais de relogement.

Enfin, les provisions pour charges de copropriété, les primes d’assurances, les impôts, taxes, les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires sont également déductibles.

Oui, vous allez remplir une 2044 ou 2044S (selon le dispositif choisi) pour déclarer vos revenus fonciers. Vous allez cumuler vos investissements et la règle du déficit foncier s'appliquera pour l'ensemble de vos biens immobiliers. Le résultat foncier global, s'il est négatif, sera imputable sur vos revenus à hauteur de 10 700 € par an et par foyer fiscal.

Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal sera bénéfique. Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 41 %, le montant des revenus fonciers sera taxé à 41%. L’économie d’impôt pour un déficit foncier de 10 700 € sera donc de 4 387 €. Si le planning de l’investissement immobilier est bien organisé, il est possible de déduire de ses revenus globaux 10 700 € sur 2 années successives, car c’est la date de paiement des travaux qui est prise en compte. En plus de cela, le solde de déficit se reporte sur les déficits fonciers des 10 années suivantes, ce qui permet d’éviter toute imposition de ses revenus fonciers. 

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Investir en Loi Pinel permet de réduire son imposition en investissant dans l'immobilier.

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DÉFICIT FONCIER


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